Cedolare secca. La Cassazione ribadisce che l’inquilino può essere un’impresa (sentenza n°12079)

E’ possibile applicare la cedolare secca anche per le locazioni di immobili abitativi in cui il locatario è imprenditore purché l’unità immobiliare venga utilizzata per scopi abitativi.

Infatti, la preclusione al regime agevolato per color che agiscono nell’esercizio di imprese arti e professioni può operare solo in riferimento al locatore e non anche per il conduttore.

In sintesi, sono questi i principi ribaditi dalla Corte di Cassazione con la sentenza del 7 maggio 2025 n° 12079.

La Corte dunque ribadisce il suo orientamento mettendo alle strette l’Agenzia delle entrate che nonostante la posizione assunta dalla Giurisprudenza con diverse sentenze non ha ancora provveduto ad aggiornare la procedura telematica per la presentazione del modello RLI.

La cedolare secca

La cedolare secca, ex art.3 del D.Lgs n°23/2011 è un regime opzionale che sostituisce Irpef, addizionali, imposta di registro e bollo sui contratti di locazione abitativa tra persone fisiche, garantendo un’imposizione più semplice e leggera .

L’aliquota ordinaria è fissata al 21%  per i contratti a canone libero e, nei comuni ad alta tensione abitativa o per accordi a canone concordato, scende al 10 per cento .

Dal 1° gennaio 2024, per le locazioni brevi fino a trenta giorni, la legge di bilancio 2024 ha innalzato l’aliquota al 26%, consentendo tuttavia al proprietario di applicare il 21 per cento ai redditi di un solo immobile scelto ogni anno .

L’opzione per la cedolare secca si esercita all’atto della registrazione del contratto con il modello RLI oppure, nelle annualità successive o in caso di proroga, entro trenta giorni dalla scadenza dell’annualità precedente; la revoca segue la stessa procedura .

Il locatore deve rinunciare all’aggiornamento Istat del canone e comunicare la scelta all’inquilino.

I redditi assoggettati si dichiarano nel quadro B del modello 730, che dall’edizione 2025, redditi 2024,  richiederà anche l’indicazione del nuovo Codice Identificativo Nazionale (CIN) per gli affitti brevi .

Il versamento dell’imposta avviene con le scadenze Irpef: saldo e primo acconto il 30 giugno e secondo o unico acconto il 30 novembre; l’acconto non è dovuto il primo anno e scatta solo se l’imposta precedente supera 52 euro . Il pagamento si effettua con F24 o tramite sostituto d’imposta per chi presenta il 730 con datore di lavoro o ente pensionistico, con rateizzazione delle somme dovute se prevista.

Pur non concorrendo al calcolo dell’Irpef, tali redditi incidono comunque sull’ISEE e sulle detrazioni collegate al reddito complessivo, aspetto da valutare attentamente nella pianificazione fiscale.

Cedolare secca. La diversa posizione tra Cassazione e Fisco

Fatta tale doverosa ricostruzione veniamo alla questione dell’applicabilità della cedolare secca nei casi in cui chi prende in affitto l’immobile sia un’impresa o un professionista.

La tassazione sostitutiva può essere scelta:

• dalle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che
• non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Questo lo dice la norma ossia il c.

6 dell’art.3 del D.Lgs n°23/2011.

Nella circolare n° 26/e 2011 sulla cedolare secca l’Agenzia delle entrate aveva ampliato la portata di tale preclusione estendendo la verifica anche in capo al conduttore:

la norma consente l’applicazione della cedolare secca solo per gli immobili abitativi locati con finalità abitative, escludendo quelle effettuate nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni, occorre porre rilievo, al fine di valutare i requisiti di accesso al regime, anche all’attività esercitata dal locatario ed all’utilizzo dell’immobile locato. Esulano dal campo di applicazione della norma in commento, i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

Dunque, nonostante la preclusione all’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo riguardava per legge il solo locatore, l’Agenzia delle entrate applicava  la verifica anche rispetto a chi prendeva la casa in affitto.

Cosicché, secondo l’Agenzia delle entrate non è ammessa la cedolare secca con: locatore che agisce nella sua sfera privata e conduttore impresa o professionista.

Cosa dice la Corte di Cassazione?

Di diverso parere però è la Corte di Cassazione che non fa altro che confermare numerose  sentenze che hanno ritenuto non applicabile la posizione del Fisco; si veda ad esempio la C.T. Prov Reggio Emilia 470/3/14 oppure la C.T. Reg. Lazio n°1723/10/222.

Dopo la sentenza n. 12395, depositata in data 7 maggio 2024, si veda il nostro approfondimento Cedolare secca anche per le imprese. Esclusione solo per i locatori (sentenza Cassazione n°12395), la Corte di Cassazione è ritornata a pronunciarsi sulla questione. Lo ha fatto con la sentenze del 7 maggio 2025 n° 12079.

In tale sede la Corte di Cassazione ha ribadito che:

in tema di redditi da locazione, il locatore può optare per il regime della C.d. cedolare secca anche nell’ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale, atteso che l’esclusione di cui all’art. 3, comma 6, d.lgs. n. 23/2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell’esercizio di una attività d’impresa o di arti e professioni (Cass. 7 maggio 2024, n. 12395).

Ne consegue che, nel caso di specie della sentenza, trattandosi di locazione di immobile destinato comunque ad esigenze abitative dell’amministratore della società conduttrice, il locatore era comunque legittimato ad applicare il regime della C.d. cedolare secca.

Da qui l’annullamento degli atti di accertamento emessi nei confronti del locatore il quale aveva optato per la cedolare secca.

Si segnala che con un’ulteriore sentenza la n°12076 depositata in data 7 maggio, la Corte ha affermato lo stesso principio rispetto al caso in cui il conduttore è  una fondazione esercente attività di “edizione di riviste e periodici”.

Dopo queste sentenze si spera che l’Agenzia delle entrate provveda ad aggiornare la procedura telematica per la presentazione del modello RLI consentendo si inserire l’opzione per la cedolare secca
se il conduttore agisce nell’esercizio di impresa, arti o professione. Anche perchè non può essere più sostenuta la tesi che le sentenze della Giurisprudenza siano in contrasto tra loro; nel senso che ce ne sono alcune favorevoli al Fisco altre invece meno (vedi interr. parlamentare del 26 marzo 2025 n°5-03773.

Riassumendo.

• Cassazione n. 12079/2025 (e gemella n. 12076) – la cedolare secca resta applicabile anche se il conduttore è impresa o professionista, purché l’immobile sia adibito a uso abitativo; l’esclusione dell’art. 3, c. 6 D.Lgs 23/2011 riguarda soltanto il locatore che agisca da impresa o professionista.
• La Corte conferma il precedente indirizzo (Cass. 12395/2024) e annulla gli accertamenti emessi contro locatori che avevano optato per il regime sostitutivo in situazioni analoghe.
• Contrasto con l’Agenzia delle Entrate: la prassi (circolare 26/E 2011) e ila procedura RLI continuano a negare l’opzione quando l’inquilino opera “a partita IVA”, in attesa di aggiornamenti dopo le nuove pronunce.
• Cedolare secca in breve: regime opzionale che sostituisce Irpef, addizionali, imposte di registro e bollo; aliquote 21 % (canone libero), 10 % (concordato) e 26 % per locazioni brevi dal 2024 (21 % su un solo immobile a scelta).
• Adempimenti invariati (opzione/revoca con RLI, scadenze Irpef, rinuncia aggiornamento Istat) e impatto ISEE, ma ora rafforzata la certezza giuridica per i locatori anche con conduttori “business” a fini abitativi.